La respuesta no está en cuánto se cobra, sino en cuánto realmente queda

Durante mucho tiempo, la pregunta de un propietario era sencilla:

¿Cuánto puedo cobrar mensualmente por mi inmueble?

Hoy esa pregunta empieza a quedarse corta.

El crecimiento de las plataformas digitales, el alquiler amoblado y las estadías temporales ha creado nuevas posibilidades para rentabilizar una propiedad.

Un departamento puede alquilarse tradicionalmente durante un año.

Puede ofrecerse amoblado a ejecutivos.

Puede alquilarse por 30, 60 o 90 días.

O puede comercializarse mediante plataformas de corta estancia.

Entonces aparece una pregunta inevitable:

¿Cuál de estas alternativas genera realmente mayor rentabilidad?

La respuesta profesional es menos sencilla de lo que parece.

Porque una mayor tarifa no necesariamente significa una mayor rentabilidad.

El primer dato que debemos conocer: el mercado temporal ya existe

Los indicadores disponibles muestran que Trujillo ya cuenta con un mercado activo de alquiler de corta estancia.

Airbtics registra para Trujillo una ocupación mediana cercana al 37 % y un inventario significativo de propiedades en este segmento.

AirDNA, por su parte, señala una evolución positiva de indicadores de alquiler temporal en Trujillo durante el último año, aunque sus métricas y metodología son diferentes a las de otros proveedores.

Esto nos deja una primera conclusión:

el mercado existe, pero no todos los inmuebles tienen el mismo desempeño.

Y precisamente por eso, tomar una cifra promedio de Airbnb y aplicarla automáticamente a cualquier propiedad sería un error.

El mercado tradicional también tiene valores concretos

En el mercado residencial actual pueden encontrarse, por ejemplo, departamentos amoblados en zonas como El Golf alrededor de S/ 4.500 mensuales, mientras que en California aparecen propiedades amobladas alrededor de S/ 4.200 mensuales.

En San Andrés y zonas cercanas también se observan departamentos en alquiler en un rango amplio, dependiendo de área, equipamiento, ubicación y características del inmueble.

Estos precios son precios de oferta, no necesariamente precios finales de cierre.

Y esta distinción también es importante.

Un análisis profesional debe diferenciar:

precio publicado ≠ precio negociado ≠ ingreso neto.

Hagamos entonces una comparación

Para entender el problema, imaginemos un departamento de aproximadamente 100–110 m², bien ubicado, con dos o tres dormitorios, estacionamiento y buenas condiciones.

No estamos diciendo que este sea el precio de mercado de todos los departamentos.

Es simplemente un inmueble modelo para realizar una simulación.

Supongamos que su alquiler tradicional podría situarse alrededor de:

S/ 4.000 mensuales

Eso significaría:

S/ 48.000 anuales

si permaneciera ocupado durante los 12 meses.

Pero en la realidad también debemos considerar posibles periodos de vacancia, mantenimiento y otros costos.

Ahora imaginemos que el propietario decide convertirlo en una vivienda temporal amoblada.

La pregunta cambia.

Escenario 1: alquiler tradicional

Supongamos:

Renta mensual:S/ 4.000

Ocupación:11 meses al año

Ingreso bruto:

S/ 44.000 anuales

A partir de allí habrá que considerar mantenimiento, reparaciones, periodos de búsqueda de inquilino, impuestos y otros costos.

La principal ventaja es la relativa simplicidad.

Una vez encontrado un buen inquilino:

menos rotación → menos gestión → mayor previsibilidad.

Escenario 2: alquiler temporal moderado

Ahora supongamos que el inmueble se ofrece temporalmente y alcanza:

S/ 180 por noche

con una ocupación del 37 %, aproximadamente equivalente al indicador mediano reportado para Trujillo por Airbtics.

Eso representa aproximadamente:

135 noches ocupadas al año.

Entonces:

135 × S/ 180 = S/ 24.300 anuales

A primera vista, el resultado puede sorprender.

La tarifa diaria parece atractiva.

Pero el ingreso anual resulta inferior al alquiler tradicional de nuestro ejemplo.

Y todavía faltaría descontar:

• limpieza;
• servicios;
• internet;
• mantenimiento;
• reposición;
• comisiones;
• administración;
• mobiliario;
• periodos de vacancia.

Primera gran conclusión:

Una tarifa diaria elevada no garantiza mayor rentabilidad anual.

Entonces, ¿por qué alguien elegiría el alquiler temporal?

Porque existe otro escenario.

Supongamos que el inmueble está muy bien ubicado, correctamente equipado, tiene buena presentación y consigue una demanda superior a la media.

Imaginemos:

S/ 220 por noche

y una ocupación del:

55 %

Eso representa aproximadamente:

201 noches al año.

Ingreso bruto:

201 × S/ 220 = S/ 44.220

Ahora el resultado comienza a acercarse al alquiler tradicional.

Pero todavía debemos descontar los costos operativos.

Por tanto, nuevamente:

no podemos concluir que el alquiler temporal sea mejor.

Solo podemos concluir que el desempeño cambia radicalmente cuando mejora la ocupación y el posicionamiento del inmueble.

Y aquí aparece el verdadero punto de análisis

Comparemos tres escenarios hipotéticos:

Los dos últimos son escenarios de simulación.

No son proyecciones de G&S Servicios Inmobiliarios ni garantías de mercado.

Pero sirven para demostrar algo fundamental:

El alquiler temporal necesita ocupación.

Una tarifa alta con baja ocupación puede producir menos que un alquiler tradicional estable.

¿Y qué ocurre con el alquiler de 30, 60 o 90 días?

Aquí aparece una tercera alternativa que merece especial atención.

En lugar de buscar constantemente reservas de dos o tres noches, el propietario podría ofrecer la vivienda durante periodos más largos.

Por ejemplo:

30 días

60 días

90 días

Esto cambia considerablemente la operación.

En lugar de tener:

entrada → salida → limpieza → nueva reserva → entrada

cada pocos días,

podemos tener:

un ocupante durante uno, dos o tres meses.

Eso reduce la rotación y puede hacer que el modelo resulte más predecible.

Hagamos una simulación temporal

Supongamos que un departamento amoblado puede comercializarse por:

S/ 5.000 mensuales

para estadías temporales de 30 a 90 días.

No estamos afirmando que S/ 5.000 sea el precio de mercado de Trujillo.

Es simplemente un supuesto de trabajo para entender el modelo.

Si conseguimos:

10 meses efectivos de ocupación equivalente

tendríamos:

S/ 50.000 de ingreso bruto anual.

En comparación:

Tradicional

S/ 4.000 × 11 meses:

S/ 44.000

Temporal

S/ 5.000 × 10 meses:

S/ 50.000

La diferencia sería:

S/ 6.000 anuales.

Pero ahora debemos hacernos una pregunta mucho más importante:

¿Cuánto cuesta conseguir esos S/ 6.000 adicionales?

El costo de la flexibilidad

El alquiler temporal puede requerir:

• mobiliario;
• electrodomésticos;
• menaje;
• internet;
• televisión;
• mantenimiento;
• limpieza;
• administración;
• atención al huésped;
• reposición;
• marketing;
• gestión de reservas;
• mayor desgaste.

Si el propietario debe invertir, por ejemplo, S/ 30.000 adicionales para amoblar y equipar correctamente la propiedad, esa inversión también debe incorporarse al análisis.

Por eso:

mayor ingreso ≠ mayor rentabilidad.

La inversión inicial también cuenta

Imaginemos dos propietarios.

Propietario A

Tiene un departamento vacío.

Invierte:

S/ 30.000 en amoblamiento y equipamiento.

Lo destina a alquiler temporal.

Propietario B

Tiene el mismo departamento.

No realiza esa inversión.

Lo alquila tradicionalmente.

Aunque el propietario A consiga una renta mensual superior, deberá recuperar primero el capital adicional invertido.

Por eso debemos incorporar un concepto:

Periodo de recuperación de la inversión

La pregunta será:

¿Cuántos meses adicionales de renta necesito para recuperar lo que invertí en convertir el inmueble en un producto temporal?

Esta variable suele olvidarse cuando se habla de Airbnb.

También debemos considerar la vacancia

Este es probablemente uno de los mayores errores.

En alquiler tradicional, muchos propietarios piensan:

"Mi departamento vale S/ 4.000 mensuales."

Pero si permanece vacío dos meses:

S/ 4.000 × 10 meses = S/ 40.000

y no S/ 48.000.

Lo mismo ocurre con el alquiler temporal.

Un departamento que podría cobrar S/ 200 diarios no genera:

S/ 200 × 365 = S/ 73.000

si no está ocupado todos los días.

Genera:

tarifa × noches efectivamente vendidas.

La ocupación es, por tanto, una de las variables más importantes del negocio.

El mercado de Trujillo muestra precisamente esa diferencia

Airbtics estima una ocupación mediana de aproximadamente 37 % para el mercado de corta estancia de Trujillo.

Pero AirROI presenta una fotografía diferente para el mismo mercado, con una estimación de aproximadamente 26 % de ocupación y un ADR cercano a US$38 en su actualización de agosto de 2026.

¿Por qué las cifras no coinciden?

Porque utilizan:

• bases de datos diferentes;
• metodologías diferentes;
• universos de propiedades diferentes;
• periodos de análisis diferentes.

Y esto nos deja una lección muy importante:

Los datos de plataformas privadas deben utilizarse para identificar tendencias, no como una verdad absoluta sobre cada inmueble.

Precisamente por eso, para tomar una decisión de inversión necesitamos analizar comparables específicos.

¿Qué modalidad podría ser más conveniente?

La respuesta dependerá del objetivo del propietario.

Si busca estabilidad:

Alquiler tradicional.

Si busca flexibilidad:

Alquiler temporal.

Si tiene una propiedad muy bien ubicada y diferenciada:

Corta estancia puede ser interesante.

Si busca un equilibrio:

30–90 días puede ser una alternativa particularmente atractiva.

Si no quiere administrar:

La modalidad tradicional puede resultar más conveniente.

Si está dispuesto a profesionalizar la gestión:

El alquiler temporal puede abrir nuevas posibilidades.

El factor ubicación

No todos los inmuebles tienen el mismo potencial.

En sectores como El Golf, por ejemplo, actualmente se observan departamentos amoblados ofertados alrededor de S/ 4.500 mensuales, y también unidades destinadas a perfiles ejecutivos y profesionales.

California también muestra oferta de departamentos amoblados alrededor de S/ 4.200 mensuales.

Esto no significa que esas sean las rentas correctas para todos los inmuebles de esas urbanizaciones.

Pero sí demuestra que existe un mercado dispuesto a pagar una prima por:

ubicación + seguridad + equipamiento + calidad.

Y precisamente esas variables pueden ser importantes para el alquiler temporal.

El perfil del cliente también cambia

En un alquiler tradicional buscamos principalmente:

un residente.

En un alquiler temporal podemos buscar:

un usuario.

Y el usuario puede ser:

• ejecutivo;
• empresario;
• profesional;
• extranjero;
• estudiante;
• familia;
• turista;
• inversionista;
• trabajador desplazado.

Cada uno tiene necesidades diferentes.

Por eso, el inmueble debe diseñarse y comercializarse para un público determinado.

El nuevo concepto: rentabilidad ajustada

En G&S Servicios Inmobiliarios consideramos que la comparación correcta no debería ser simplemente:

¿Cuál cobra más?

Sino:

¿Cuál genera mayor rentabilidad ajustada por riesgo, inversión y gestión?

Podemos pensar en una fórmula sencilla:

Rentabilidad efectiva =

Ingresos reales – costos operativos – vacancia – inversión adicional

dividido entre

capital invertido.

No es una fórmula financiera exhaustiva, pero ayuda a cambiar la manera de analizar el inmueble.

Una propiedad no tiene una sola rentabilidad

Este es quizás el aprendizaje más importante.

Una propiedad puede tener:

Rentabilidad por alquiler tradicional

X %

Rentabilidad por alquiler temporal

Y %

Rentabilidad por alquiler corporativo

Z %

Rentabilidad por valorización del activo

A %

Por eso, cuando hablamos de inversión inmobiliaria, no deberíamos analizar solamente la renta mensual.

Debemos analizar el activo completo.

¿Qué podría ocurrir en Trujillo?

Nuestra lectura es que el mercado probablemente avanzará hacia una mayor segmentación.

No creemos que el alquiler temporal vaya a sustituir al alquiler tradicional.

Creemos que ambos coexistirán.

Y probablemente aparecerán cada vez más opciones intermedias:

30 días

60 días

90 días

alquiler corporativo

alquiler amoblado

estadías prolongadas

El consumidor tendrá más alternativas.

Y el propietario tendrá que aprender a elegir la modalidad adecuada.

El futuro será de propietarios más informados

La transformación más importante quizás no sea Airbnb.

Será el cambio de mentalidad.

El propietario dejará progresivamente de pensar:

"Tengo un departamento y quiero alquilarlo."

Y empezará a pensar:

"Tengo un activo inmobiliario. ¿Cuál es la mejor manera de rentabilizarlo?"

Esa diferencia parece pequeña.

Pero cambia completamente la estrategia.

La visión G&S Servicios Inmobiliarios

En G&S Servicios Inmobiliarios consideramos que cada propiedad debe analizarse como un activo individual.

No existe una receta universal.

Un inmueble puede funcionar mejor en alquiler tradicional.

Otro puede tener potencial para alquiler temporal.

Otro puede ser más adecuado para un ejecutivo.

Otro puede tener mayor valor para un inversionista que busca valorización.

Y otro puede ser más rentable vendido que alquilado.

Por eso, antes de recomendar una modalidad, debemos estudiar:

Ubicación

Valor del inmueble

Demanda

Perfil del usuario

Renta potencial

Ocupación

Costos

Inversión adicional

Riesgo

Regulación

Rentabilidad neta

La pregunta correcta ya no es "¿Airbnb o alquiler?"

La pregunta correcta es:

¿Qué estrategia genera mayor valor para este inmueble?

Esa será una de las grandes preguntas del nuevo mercado inmobiliario.

Y Trujillo apenas está comenzando a responderla.

El futuro del alquiler no necesariamente será de una sola modalidad.

Será más flexible.

Más digital.

Más segmentado.

Y probablemente más profesional.

Por eso, el propietario que empiece a analizar estas alternativas hoy tendrá una ventaja:

podrá decidir con información, en lugar de reaccionar cuando el mercado ya haya cambiado.

Fuentes y referencias

• Airbtics— Indicadores de alquiler de corta estancia en Trujillo. Ocupación, oferta y desempeño del mercado.
• AirDNA— Indicadores de evolución del mercado de alquiler temporal en Trujillo y metodología de análisis.
• AirROI— Indicadores alternativos de ocupación, ADR y RevPAR para Trujillo.
• Airbnb— Oferta actual de alojamientos vacacionales y características de los alojamientos en Trujillo.
• Urbania / Adondevivir— Referencias de precios de oferta de departamentos en alquiler en Trujillo, California y El Golf.
• Congreso de la República del Perú— Proceso de regulación del arrendamiento turístico.

Nota metodológica:Las cifras provenientes de plataformas privadas como Airbtics, AirDNA y AirROI corresponden a metodologías y universos de datos diferentes. Por ello, no deben interpretarse como cifras oficiales ni como una proyección individual para una propiedad determinada. Los ejemplos financieros de este artículo son escenarios hipotéticos elaborados exclusivamente para explicar la metodología de análisis. Los precios publicados en portales inmobiliarios son precios de oferta y no necesariamente representan precios efectivos de cierre.