Construir patrimonio inmobiliario toma años de decisiones cuidadosas: elegir bien la ubicación, evaluar el flujo de caja, estructurar la compra de la forma más eficiente. Pero hay una pregunta que muchos inversionistas posponen indefinidamente, precisamente porque es incómoda: ¿qué pasa con todo esto si yo falto?

No planificar la sucesión no evita el problema - solo lo transfiere a la familia, en el peor momento posible, y casi siempre con más costo, tiempo y desgaste emocional del necesario.

La buena noticia: en Perú no se paga impuesto a la herencia

Antes de entrar en el trámite, vale la pena aclarar un punto que genera confusión: a diferencia de otros países, Perú no tiene un impuesto directo a la herencia. Los herederos no pagan un porcentaje del valor de los bienes recibidos solo por heredarlos. Lo que sí existen son costos notariales, registrales y, eventualmente, honorarios legales para formalizar la transferencia - que son notablemente menores a un impuesto sucesorio, pero que sí requieren gestión activa.

Testamento vs. sucesión intestada

Todo proceso de transferencia hereditaria en Perú sigue uno de estos dos caminos:

• Sucesión testamentaria:si el causante dejó un testamento válido, los bienes se distribuyen según lo que ahí se estableció, respetando siempre la porción que la ley reserva a los herederos forzosos (hijos, cónyuge, y a falta de hijos, los padres).
• Sucesión intestada:si no existe testamento - o no cubre todos los bienes -, la ley determina automáticamente quiénes heredan y en qué proporción, siguiendo el orden de prelación del artículo 816 del Código Civil: primero los hijos y demás descendientes; a falta de ellos, los padres y ascendientes; el cónyuge o conviviente concurre con ambos grupos; luego los hermanos; y finalmente tíos y sobrinos.

Un detalle importante para quien es casado o convive bajo sociedad de gananciales: antes de determinar la masa hereditaria, debe liquidarse esa sociedad. La mitad de los bienes comunes corresponde directamente al cónyuge sobreviviente por gananciales, y solo la otra mitad ingresa a la herencia a repartirse entre los herederos.

Qué pasa mientras nadie hace el trámite

Aquí está el riesgo que más afecta a un patrimonio inmobiliario: mientras la sucesión no se declare e inscriba en SUNARP, los bienes del fallecido quedan en un limbo legal. Los herederos no pueden venderlos, hipotecarlos, alquilarlos formalmente ni disponer de ellos de ninguna manera, aunque en la práctica sean quienes los ocupan o administran. Mientras tanto, los servicios asociados al inmueble - agua, luz, impuesto predial - siguen generando obligaciones a nombre de una persona que ya falleció, complicando cualquier gestión.

No existe un plazo legal máximo para iniciar la sucesión intestada - se puede hacer años después del fallecimiento -, pero cada año que pasa sin resolverlo es un año en que ese patrimonio no genera valor activo para la familia: no se puede vender en el momento óptimo del mercado, no se puede usar como garantía, y en muchos casos ni siquiera se puede alquilar con normalidad.

Cómo se tramita: notarial vs. judicial

Cuando no hay testamento, existen dos vías para obtener la declaratoria de herederos:

Vía notarial (Ley 26662):es la ruta más rápida y económica cuando todos los herederos están de acuerdo y no hay conflicto. Se tramita ante el notario del último domicilio del fallecido, se publican avisos (edictos) para que cualquier otro heredero pueda presentarse, y una vez vencido el plazo - que la Ley N.° 32377 redujo de 30 a 15 días hábiles, agilizando el proceso -, el notario emite el acta que se inscribe en SUNARP. En promedio, toma entre 4 y 8 semanas, con un costo aproximado de S/ 800 a S/ 2,000.

Vía judicial:es obligatoria cuando hay desacuerdo entre herederos, oposición documentada de terceros, menores de edad sin representante legal, herederos desconocidos, o disputas sobre filiación. Es un proceso más largo (de 6 meses a más de un año) y considerablemente más costoso (desde S/ 3,000 hasta más de S/ 10,000, dependiendo de la complejidad).

Un paso que muchas familias no anticipan: una vez inscrita la sucesión, cada inmueble requiere además un trámite independiente de traslado de dominio en su propia partida registral. Solo con ese traslado inscrito los herederos pueden finalmente vender o hipotecar cada propiedad  - la declaratoria de herederos, por sí sola, no transfiere los bienes de forma automática.

Lo que un testamento sí puede evitar

Un testamento bien redactado no elimina el trámite - siempre habrá un proceso de formalización -, pero sí puede evitar buena parte del desgaste: define con claridad quién recibe qué, reduce el margen de disputas entre herederos, y en muchos casos permite estructurar la sucesión de forma más alineada con la realidad del patrimonio familiar, especialmente cuando hay varios inmuebles, hijos de distintas relaciones, o un negocio familiar de por medio.

La lectura patrimonial

Planificar la sucesión no es un tema para "cuando sea mayor". Es, en realidad, una extensión directa de la misma disciplina que aplicas al comprar bien: proteger el valor de lo que has construido. Un patrimonio inmobiliario bien adquirido, pero mal heredado, puede perder años de valor mientras la familia navega trámites, desacuerdos y bienes que no pueden usarse ni venderse. La verdadera filosofía patrimonial no termina en la compra  - termina en la transmisión ordenada de ese patrimonio a la siguiente generación.