Una propiedad puede estar inscrita en SUNARP, pero su realidad física no necesariamente coincide con lo que aparece en la partida registral.

Por ejemplo, puede existir una vivienda inscrita como terreno cuando en realidad tiene una construcción de varios pisos, una ampliación que nunca fue declarada, una distribución diferente a la registrada o, en determinados casos, una edificación que todavía no cuenta con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno.

En estas situaciones puede ser necesario realizar un proceso de regularización de edificaciones, con el objetivo de adecuar la situación física y jurídica del inmueble y permitir que la información correspondiente pueda acceder al Registro, cuando se cumplan los requisitos legales.

¿Qué es la regularización de una edificación?

La regularización de una edificación es un procedimiento de saneamiento que permite formalizar determinadas edificaciones que no cuentan con la documentación o inscripción correspondiente.

La Ley N.º 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, regula procedimientos vinculados con la regularización de edificaciones, la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común.

Es importante entender que regularizar una construcción no significa simplemente “registrar lo que existe”.

Primero debe determinarse:

• Qué está inscrito actualmente.
• Qué existe físicamente.
• Cuándo fue ejecutada la construcción.
• Si cuenta con licencia, conformidad de obra u otra documentación.
• Si corresponde una declaratoria de fábrica.
• Si existen ampliaciones o modificaciones no inscritas.
• Si existen unidades que deben independizarse.
• Si corresponde establecer o modificar un reglamento interno.
• Si existen restricciones urbanísticas o situaciones especiales que deban revisarse.

Por ello, el saneamiento debe comenzar con un diagnóstico del inmueble, no con la presentación automática de un formulario.

¿Qué edificaciones pueden acogerse a la regularización mediante la Ley 27157?

Este punto es especialmente importante porque la normativa ha sido modificada.

La Ley N.º 30830 modificó la Ley N.º 27157 y estableció que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción, sin conformidad de obra o que carezcan, según corresponda, de declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, pueden acogerse al procedimiento de regularización previsto por la ley.

Por lo tanto, no debe utilizarse actualmente la antigua referencia a la fecha de 1999 como si fuera el límite general del procedimiento.

La fecha de ejecución de la edificación es uno de los primeros aspectos que debe verificarse.

¿Qué es la declaratoria de fábrica?

La declaratoria de fábrica permite incorporar registralmente la existencia y determinadas características de una edificación.

Puede ser necesaria, por ejemplo, cuando en la partida registral aparece solamente el terreno, pero sobre este existe una construcción que no ha sido declarada.

La inscripción permite que la información registral refleje, dentro de los alcances correspondientes, la realidad edificatoria del inmueble.

Esto adquiere especial importancia cuando el propietario pretende:

• Vender el inmueble.
• Solicitar un crédito hipotecario.
• Realizar una independización.
• Constituir determinadas garantías.
• Transferir unidades inmobiliarias.
• Ordenar su patrimonio.
• Facilitar una futura operación inmobiliaria.

Una propiedad con información registral incompleta puede generar observaciones, demoras o dificultades durante una operación.

¿Qué documentos suelen intervenir en el procedimiento?

Los documentos exactos dependerán de las características del inmueble y del procedimiento aplicable.

Para la regularización mediante la Ley 27157 y su normativa modificatoria, SUNARP contempla, entre otros elementos, el Formulario Registral (FOR), planos de ubicación, localización y distribución, informe técnico de verificación y declaraciones correspondientes del verificador responsable.

También debe revisarse la documentación que acredita el derecho sobre el terreno y la información registral existente.

Entre los elementos que normalmente deben analizarse se encuentran:

• Partida registral del predio.
• Título que acredita la propiedad.
• Planos correspondientes.
• Características físicas de la edificación.
• Fecha de ejecución de la obra.
• Situación municipal.
• Parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Declaratoria de fábrica, si existe.
• Independizaciones, cuando correspondan.
• Reglamento interno, cuando exista régimen de propiedad exclusiva y común.
• Informe técnico de verificación.
• Documentación adicional exigida según el caso.

No todos los inmuebles requieren exactamente la misma documentación.

¿Qué función cumple el verificador responsable?

El procedimiento de regularización contempla la participación de un verificador responsable, que debe ser un profesional competente inscrito en el Índice de Verificadores correspondiente.

SUNARP señala que, para la declaratoria de fábrica mediante la Ley 27157 modificada por la Ley 30830, el FOR y los planos deben ser suscritos por el propietario y el verificador responsable, quien también emite el informe técnico de verificación correspondiente.

Su intervención es relevante porque la regularización no consiste solamente en presentar documentos: existe una verificación técnica de la edificación y de determinados aspectos exigidos por la normativa.

En determinados casos también puede intervenir un verificador ad hoc, cuando la legislación exige la participación de una entidad especializada por razones vinculadas, por ejemplo, con patrimonio, seguridad u otras materias específicas.

¿Qué sucede cuando existen departamentos o áreas de propiedad exclusiva y común?

El procedimiento puede ser más complejo cuando el inmueble está conformado por varias unidades.

Es el caso, por ejemplo, de:

• Edificios de departamentos.
• Quintas.
• Casas en copropiedad.
• Galerías comerciales.
• Centros comerciales.
• Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

En estos casos puede ser necesario regularizar no solamente la construcción, sino también la organización jurídica de las unidades y áreas comunes.

Dependiendo del caso, pueden intervenir:

Declaratoria de fábrica + independización + reglamento interno.

SUNARP señala que para la independización bajo un régimen de propiedad exclusiva y común se requiere, entre otros documentos, el reglamento interno y los planos de independización. Además, para inscribir el reglamento interno previamente debe estar inscrita la declaratoria de fábrica.

Por ello, en un edificio o inmueble multifamiliar, no basta con declarar que “la construcción está regularizada”. Hay que determinar qué aspectos registrales se encuentran realmente saneados.

¿La regularización significa que la construcción cumple automáticamente con toda la normativa?

No necesariamente.

Este es uno de los puntos que más confusión genera.

La regularización registral y la situación urbanística o municipal del inmueble están relacionadas, pero no deben confundirse.

Además, existen procedimientos municipales específicos para determinadas situaciones. En Trujillo, por ejemplo, la Municipalidad Provincial ha establecido procedimientos de regularización de licencia de edificaciones para determinados supuestos, sujetos a las normas urbanísticas y requisitos correspondientes.

Por ello, antes de afirmar que una construcción está “regularizada”, conviene determinar qué fue regularizado, mediante qué procedimiento y ante qué entidad.

¿Qué pasa si la construcción es posterior al 31 de diciembre de 2016?

No debe asumirse que una construcción posterior a esa fecha puede acogerse automáticamente al procedimiento de regularización de la Ley 27157.

La Ley 30830 estableció como fecha límite el 31 de diciembre de 2016 para las edificaciones comprendidas en ese procedimiento especial.

Si una obra fue ejecutada posteriormente y no cuenta con la licencia o documentación correspondiente, deberá analizarse cuál es el procedimiento aplicable según la normativa vigente y las características concretas de la obra.

Por eso, la fecha de construcción es un dato fundamental antes de iniciar cualquier trámite.

¿Por qué es importante regularizar una edificación antes de vender?

Una propiedad puede tener un terreno correctamente inscrito, pero presentar diferencias entre la realidad física y la información registral.

Esto puede generar problemas durante una compraventa.

Por ejemplo, si una partida registra un terreno de determinada área y una construcción antigua, pero físicamente existe una edificación de varios pisos que nunca fue declarada, el comprador, el banco, el notario o el registrador pueden requerir documentación adicional o advertir inconsistencias.

La regularización puede contribuir a:

• Ordenar la información registral.
• Facilitar una futura compraventa.
• Mejorar la bancabilidad del inmueble, cuando corresponda.
• Facilitar independizaciones.
• Ordenar unidades y áreas comunes.
• Reducir contingencias documentarias.
• Dar mayor claridad sobre lo que realmente se está transfiriendo.

Sin embargo, regularizar no significa garantizar que una futura operación será aprobada automáticamente por un banco, notaría o SUNARP. Cada operación tiene sus propios requisitos.

¿Cómo saber si una propiedad necesita regularización?

Una revisión inicial puede comenzar comparando tres realidades:

1. La realidad física

¿Qué existe actualmente sobre el terreno?

2. La realidad municipal

¿Qué documentación existe respecto de la construcción y cuáles son sus antecedentes?

3. La realidad registral

¿Qué aparece exactamente en la partida de SUNARP?

Cuando estas tres realidades no coinciden, existe una señal de alerta que merece ser analizada.

Por ejemplo:

Terreno inscrito → construcción existente → construcción no declarada

o

Edificación declarada → ampliación posterior no inscrita

o

Edificio construido → unidades físicas existentes → independizaciones inexistentes o incompletas

Cada situación requiere un análisis diferente.

Regularizar antes de vender: una decisión estratégica

La regularización de una edificación no debería verse únicamente como un trámite burocrático.

En una operación inmobiliaria, la información legal, técnica y registral forma parte del valor y de la seguridad de la propiedad.

Un inmueble correctamente documentado puede estar mejor preparado para enfrentar una compraventa, una tasación, una evaluación bancaria o una futura inversión.

Por eso, antes de poner una propiedad en venta, conviene realizar una revisión legal, registral, técnica y comercial.

La pregunta no debería ser solamente:

“¿Cuánto vale mi propiedad?”

También:

“¿Está mi propiedad preparada para ser vendida?”

En G&S Servicios Inmobiliarios entendemos el saneamiento como parte de una decisión inmobiliaria responsable: revisar antes de ofrecer, identificar contingencias y ordenar la operación antes de llegar a la negociación.

Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.