¿Conviene hacer un prepago de un crédito hipotecario? Lo que debes saber
miércoles, 23 noviembre 2016
Cuando una persona tiene un crédito hipotecario y recibe un ingreso extraordinario —un bono, una gratificación, la venta de otro activo o simplemente consigue ahorrar una cantidad importante— puede plantearse una pregunta:
¿Es mejor utilizar ese dinero para reducir mi deuda o mantenerlo disponible para otra finalidad?
Una de las alternativas es realizar un pago anticipado o prepago, es decir, destinar dinero antes del vencimiento previsto para reducir el saldo de capital de la deuda.
En un crédito de largo plazo, esta decisión puede tener un efecto importante porque los intereses se calculan sobre el saldo pendiente. Al reducir el capital, también puede reducirse el costo financiero futuro.
Sin embargo, no siempre conviene utilizar todo el dinero disponible para cancelar una deuda. La decisión debe analizarse considerando la tasa del crédito, la liquidez disponible, otras deudas y los objetivos financieros del propietario.
¿Qué es un prepago de un crédito?
El prepago, también denominado pago anticipado, consiste en realizar un pago antes de la fecha prevista de vencimiento para reducir el saldo de una deuda.
En un crédito hipotecario, ese dinero puede destinarse a disminuir el capital pendiente.
Esto es diferente de simplemente pagar por adelantado algunas cuotas.
La diferencia es importante porque adelantar cuotas y realizar un pago anticipado que reduzca capital no producen necesariamente el mismo efecto financiero.
Por eso, antes de entregar dinero adicional al banco, conviene dejar claramente establecido qué operación se está realizando.
Prepago y adelanto de cuotas no son lo mismo
Supongamos que una persona tiene un crédito hipotecario y dispone de S/20,000 adicionales.
Puede pensar que entregar ese dinero al banco es suficiente para "adelantar" varios meses de pagos.
Pero financieramente existen diferencias entre:
- realizar un pago anticipado que reduzca el capital de la deuda; y
- realizar un adelanto de cuotas, según las condiciones aplicables al crédito.
Si el objetivo es disminuir el costo financiero de un crédito de largo plazo, es fundamental entender qué tratamiento tendrá el dinero entregado y qué efecto producirá sobre el saldo de capital.
Por eso, antes de efectuar la operación, conviene solicitar al banco información clara sobre sus efectos.
¿Qué pasa con las cuotas después de un prepago?
Una vez realizado un pago anticipado, dependiendo de las condiciones del crédito y de la alternativa elegida, puede existir la posibilidad de:
1. Reducir el plazo
Se mantiene aproximadamente el nivel de cuota establecido y se termina de pagar el crédito en menos tiempo.
Esta alternativa puede ser especialmente interesante cuando el objetivo principal es reducir el costo financiero total y el ingreso mensual permite continuar pagando una cuota similar.
2. Reducir la cuota
Se mantiene el plazo restante, pero se recalcula la cuota sobre un saldo de capital menor.
Esta alternativa puede resultar atractiva cuando la prioridad es mejorar el flujo mensual y disponer de mayor liquidez.
No existe una opción universalmente mejor.
Depende de la situación financiera y del objetivo de cada persona.
¿Qué opción puede ser más conveniente?
La respuesta depende de qué quieres conseguir.
Si tienes ingresos estables, capacidad de pago y tu prioridad es reducir el costo total del financiamiento, reducir el plazo puede ser una alternativa interesante.
Si, en cambio, tu prioridad es liberar dinero cada mes, mantener un mayor margen de seguridad o reducir tu carga financiera mensual, reducir la cuota puede tener mayor sentido.
La decisión debería considerar al menos:
- saldo pendiente del crédito;
- tasa de interés;
- plazo restante;
- monto que se desea prepagar;
- nueva cuota;
- nuevo plazo;
- costo financiero restante;
- ingresos actuales;
- otras deudas;
- liquidez disponible;
- y necesidades futuras de dinero.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos una persona que tiene un crédito hipotecario a largo plazo y recibe S/30,000 adicionales.
Antes de realizar el prepago, podría pedir al banco que simule diferentes escenarios.
Escenario A: mantener una cuota similar y reducir el plazo.
Escenario B: mantener el plazo y reducir la cuota.
La comparación debería mostrar cuánto capital queda pendiente, cómo cambia la cuota, cuánto tiempo falta para terminar el crédito y cuál sería el costo financiero en cada alternativa.
De esta manera, la decisión deja de basarse únicamente en la sensación de "estar pagando menos" y pasa a evaluarse con números.
¿Cuándo puede tener sentido hacer un prepago?
Un pago anticipado puede ser especialmente interesante cuando:
- el crédito tiene una tasa relativamente elevada;
- todavía queda un plazo considerable;
- se dispone de dinero excedente;
- existe una adecuada reserva de emergencia;
- no existen otras deudas más costosas;
- y el objetivo financiero es reducir endeudamiento.
En cambio, puede no ser conveniente utilizar todo el dinero disponible para amortizar la hipoteca si eso deja al propietario sin liquidez para afrontar emergencias, gastos importantes o nuevas oportunidades de inversión.
Cancelar deuda y quedarse sin efectivo tampoco es necesariamente una buena decisión financiera.
¿Qué deuda debería priorizarse?
Si una persona tiene varias obligaciones y dispone de dinero adicional, conviene comparar sus costos financieros.
Por ejemplo, una deuda de tarjeta de crédito puede tener un costo considerablemente superior al de un crédito hipotecario.
En ese caso, podría tener más sentido financiero reducir primero la deuda más costosa, siempre considerando las condiciones específicas de cada obligación.
Por eso, no es recomendable establecer una regla universal como "todo ingreso extraordinario debe ir a la hipoteca".
La pregunta correcta es:
¿Qué uso del dinero mejora más mi posición financiera considerando costo, liquidez y riesgo?
¿Conviene hacer el prepago inmediatamente después de pagar una cuota?
No necesariamente existe una regla universal que indique que el prepago debe realizarse exactamente después de la cuota mensual.
El efecto dependerá de las condiciones del crédito, la fecha de cálculo, los intereses aplicables y la forma en que la entidad financiera procese el pago.
Por ello, es preferible consultar al banco antes de realizar la operación y solicitar información sobre:
- saldo de capital;
- intereses pendientes;
- monto exacto del pago anticipado;
- efecto sobre la cuota;
- efecto sobre el plazo;
- y nuevo cronograma de pagos.
Esto permite tomar la decisión con información precisa y evitar confundir un pago anticipado con un simple adelanto de cuotas.
¿El banco puede cobrar una penalidad por prepagar?
En Perú, el consumidor debe distinguir entre el pago anticipado y otras modalidades de pago adelantado, porque sus efectos y condiciones no son necesariamente iguales.
Además, las condiciones concretas del crédito deben revisarse en el contrato y en la información proporcionada por la entidad financiera.
Antes de efectuar un pago importante, es recomendable confirmar directamente con el banco:
qué tipo de operación se realizará y cómo será aplicada al crédito.
No conviene asumir que una condición publicada en un crédito determinado será idéntica para todos los productos financieros.
No utilices todo tu ahorro para pagar la hipoteca
Este es uno de los puntos más importantes.
Supongamos que tienes S/50,000 disponibles y una deuda hipotecaria pendiente.
Podrías pensar:
"Tengo dinero disponible y tengo una deuda; entonces debo pagar toda la deuda que pueda."
Pero antes deberías preguntarte:
- ¿Tengo un fondo para emergencias?
- ¿Mis ingresos son estables?
- ¿Tengo otras deudas?
- ¿Necesitaré dinero para gastos importantes?
- ¿Existe una inversión con un rendimiento razonable frente al costo de mi deuda?
- ¿Qué riesgo tiene esa alternativa?
- ¿Cuánto necesito mantener disponible?
El dinero utilizado para reducir una deuda deja de estar disponible para otras necesidades.
Por eso, la liquidez también tiene valor.
Prepagar también puede ser una decisión patrimonial
Cuando se trata de un inmueble, la decisión no debe analizarse únicamente desde la perspectiva de la cuota mensual.
Una vivienda financiada representa simultáneamente:
- un activo;
- una deuda;
- un patrimonio en construcción;
- y una obligación financiera de largo plazo.
Reducir el saldo de la deuda puede mejorar la posición patrimonial del propietario, pero debe hacerse sin comprometer innecesariamente su capacidad para afrontar otros objetivos.
Esto es especialmente relevante cuando el inmueble forma parte del patrimonio familiar o cuando existen otros proyectos de inversión.
Antes de prepagar, compara tres escenarios
Una forma práctica de tomar la decisión es pedir al banco una simulación.
Compara:
1. No realizar prepago
¿Cuánto falta pagar y cuál será el costo financiero estimado?
2. Prepagar y reducir plazo
¿Cuánto tiempo se acorta el crédito y cuánto cambia el costo financiero?
3. Prepagar y reducir cuota
¿Cuánto disminuye la cuota y qué ocurre con el plazo y el costo total?
Después, incorpora una cuarta variable:
¿Cuánto dinero necesitas mantener disponible?
La mejor decisión no siempre será la que reduzca más rápidamente la deuda. Será la que tenga mayor sentido dentro de tu situación financiera completa.
Una decisión financiera debe mirar más allá de la cuota
Una cuota más baja puede parecer atractiva, pero no necesariamente significa que el crédito será mucho más barato.
Del mismo modo, terminar antes un crédito puede reducir intereses futuros, pero puede ser inconveniente si para conseguirlo se utiliza prácticamente toda la liquidez disponible.
Por eso, al analizar un prepago hay que mirar simultáneamente:
Cuota + plazo + intereses + liquidez + objetivos financieros.
En resumen
El prepago de un crédito hipotecario puede ser una herramienta útil para reducir el endeudamiento y, dependiendo de las condiciones del crédito, disminuir el costo financiero futuro.
Pero no debería convertirse en una decisión automática cada vez que se recibe dinero adicional.
Antes de realizarlo, conviene:
- Conocer el saldo real de la deuda.
- Confirmar que se trata de un pago anticipado y no simplemente de un adelanto de cuotas.
- Solicitar la simulación de reducción de plazo y de cuota.
- Comparar el ahorro financiero de cada alternativa.
- Revisar otras deudas y sus tasas.
- Mantener una reserva de liquidez.
- Evaluar el impacto sobre tus objetivos financieros.
- Confirmar las condiciones específicas con la entidad financiera.
La mejor decisión no es simplemente pagar más rápido. Es utilizar tu dinero de la manera que mejor proteja y fortalezca tu patrimonio.
En G&S Servicios Inmobiliarios entendemos que comprar un inmueble también implica tomar decisiones financieras que pueden acompañar al propietario durante muchos años.
Por eso, nuestra visión integra el análisis inmobiliario, legal y financiero para ayudar a tomar decisiones con mayor información y criterio.
Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.
