Construir en terreno ajeno: ¿qué pasa con la construcción y a quién pertenece?

¿Qué ocurre si una persona construye una vivienda, local o cualquier otra edificación sobre un terreno que en realidad pertenece a otra persona?

Es una situación más frecuente de lo que parece y puede generar conflictos importantes entre propietarios, familiares, compradores y ocupantes.

En el derecho civil peruano, este problema se relaciona con una figura denominada accesión, mediante la cual el propietario de un bien adquiere lo que se une o incorpora materialmente a este, de acuerdo con las reglas establecidas por el Código Civil.

Pero la situación no termina simplemente con determinar quién es dueño del terreno.

También es necesario analizar cómo se realizó la construcción, si quien construyó actuó de buena o mala fe, qué derechos pueden corresponder a las partes y si existe alguna situación jurídica especial sobre el inmueble.

¿Qué es la accesión?

El Código Civil peruano establece que el propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él.

En términos sencillos, cuando un elemento se incorpora de manera permanente a un inmueble, puede dejar de tener una existencia jurídica independiente y pasar a formar parte del bien principal.

Por ejemplo, una edificación levantada sobre un terreno no puede analizarse jurídicamente como si la construcción y el terreno fueran siempre dos propiedades completamente independientes.

La regla general es que existe una vinculación entre ambos.

¿La construcción pertenece siempre al dueño del terreno?

Aquí es importante hacer una precisión.

La respuesta no debe reducirse a decir simplemente “la construcción pertenece al dueño del terreno” sin analizar las circunstancias.

La legislación contempla distintos supuestos dependiendo de cómo se realizó la construcción y, especialmente, de la buena o mala fe de quien edificó.

Por ello, cuando existe una construcción sobre terreno ajeno, primero debe determinarse:

• Quién es el propietario registral del terreno.
• Quién realizó la construcción.
• Si el constructor sabía que el terreno pertenecía a otra persona.
• Si existió autorización del propietario.
• Qué tipo de construcción se realizó.
• Si existe algún acuerdo entre las partes.
• Si existe derecho de superficie u otro derecho real.
• Si existen antecedentes de transferencia, posesión o litigio.
• Qué situación aparece en SUNARP.

Solo después de revisar estos elementos puede determinarse correctamente qué derechos corresponden a cada parte.

¿Qué significa que una construcción sea parte integrante?

El Código Civil también utiliza el concepto de parte integrante.

Se considera parte integrante aquello que no puede separarse del bien sin destruirlo, deteriorarlo o alterarlo.

Esto permite comprender por qué una edificación permanentemente incorporada a un terreno no puede tratarse simplemente como si fuera un bien independiente, salvo que exista una figura jurídica que permita una titularidad diferenciada.

Por ejemplo, no tendría sentido jurídico considerar que una persona es propietaria del terreno y otra de determinados ladrillos que forman permanentemente una pared.

La incorporación física tiene consecuencias jurídicas.

¿Qué ocurre si alguien construye de buena fe?

La buena fe puede ser determinante.

Puede ocurrir, por ejemplo, que una persona construya creyendo razonablemente que tiene derecho sobre el terreno debido a un error en la identificación del inmueble, una transferencia defectuosa, una situación familiar no regularizada u otras circunstancias.

En estos casos, la legislación contempla determinadas consecuencias y alternativas respecto de la construcción y de las relaciones económicas entre propietario y constructor.

Por eso, buena fe no significa automáticamente que el constructor se convierta en propietario del terreno, ni tampoco que pierda necesariamente todo lo invertido.

La situación debe analizarse conforme a las reglas específicas aplicables.

¿Y si quien construyó sabía que el terreno no era suyo?

La situación cambia cuando existe mala fe.

Construir deliberadamente sobre un terreno ajeno sin contar con derecho para hacerlo puede generar consecuencias diferentes para el constructor.

El Código Civil contempla reglas específicas para estos supuestos, incluyendo las consecuencias económicas que pueden producirse entre el propietario del terreno y quien realizó la construcción.

Por eso, construir sobre un inmueble ajeno pensando que con el tiempo se podrá “ganar” la propiedad es una estrategia jurídicamente riesgosa.

La construcción por sí sola no convierte al ocupante en propietario del terreno.

¿Se puede ser dueño de la construcción y no del terreno?

Existen situaciones jurídicas en las que puede existir una separación entre la propiedad del terreno y la titularidad de lo construido.

Uno de los ejemplos más importantes es el derecho de superficie.

Este derecho permite, bajo determinadas condiciones, que una persona tenga temporalmente una construcción separada de la propiedad del suelo.

También existen situaciones vinculadas con la propiedad exclusiva y propiedad común en edificaciones, donde diferentes personas pueden ser titulares de unidades independientes dentro de un mismo edificio.

Por eso, antes de concluir que terreno y construcción necesariamente pertenecen a la misma persona, debe revisarse el título y la situación jurídica concreta.

¿Qué pasa si el terreno está inscrito en SUNARP?

Si existe una controversia sobre una construcción levantada sobre un terreno ajeno, uno de los primeros pasos debería ser revisar la partida registral del inmueble.

La revisión puede permitir conocer:

• Quién figura como propietario.
• Área y características registrales.
• Cargas y gravámenes.
• Transferencias anteriores.
• Derechos inscritos.
• Hipotecas.
• Embargos.
• Anotaciones relacionadas con procesos judiciales, cuando correspondan.
• Existencia de derechos reales que puedan afectar la propiedad.

Pero la partida registral no siempre cuenta toda la historia.

También puede ser necesario revisar títulos archivados, documentos municipales, antecedentes de adquisición, contratos y otros elementos que permitan comprender cómo se originó la situación.

¿Qué ocurre si quiero comprar un inmueble con una construcción no regularizada?

Este es uno de los puntos más importantes desde el punto de vista inmobiliario.

Supongamos que una persona ofrece vender un terreno que tiene una vivienda o edificación construida, pero la situación registral de la construcción no coincide con la realidad física.

No debería analizarse únicamente el precio.

Antes de comprar conviene verificar:

1. Titularidad del terreno

¿Quién aparece como propietario?

2. Correspondencia entre realidad y registro

¿El área, linderos y características del inmueble corresponden a lo que existe físicamente?

3. Situación de la construcción

¿La edificación está declarada e inscrita cuando corresponde?

4. Antecedentes

¿Cómo se construyó? ¿Quién la realizó? ¿Existe alguna controversia?

5. Situación municipal

¿Existen licencias, declaratoria de fábrica, conformidad de obra u otros documentos que correspondan?

6. Cargas y gravámenes

¿Existe alguna hipoteca, embargo, demanda u otra afectación?

7. Situación posesoria

¿Quién ocupa actualmente el inmueble y con qué título?

Una propiedad puede parecer sencilla desde el exterior y presentar una situación jurídica mucho más compleja cuando se revisa su documentación.

¿Construir en terreno ajeno permite adquirir la propiedad?

No debe confundirse construcción, posesión y propiedad.

Una persona puede ocupar un terreno, construir sobre él e incluso permanecer durante muchos años, pero eso no significa automáticamente que se haya convertido en propietaria.

La adquisición de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, por ejemplo, responde a requisitos y reglas propias y debe analizarse de manera independiente.

La accesión tampoco debe confundirse con la prescripción adquisitiva.

Son instituciones jurídicas diferentes.

Una construcción puede aumentar el valor, pero también el riesgo

Desde el punto de vista inmobiliario, una construcción sobre terreno ajeno no debe evaluarse únicamente por cuánto dinero se invirtió en levantarla.

Una edificación puede tener un valor económico importante, pero si existe incertidumbre sobre su situación jurídica, también puede representar un riesgo considerable para cualquier comprador.

Esto puede afectar:

• La posibilidad de vender.
• El acceso a financiamiento.
• La valorización del inmueble.
• La negociación del precio.
• La formalización de la operación.
• La seguridad jurídica del comprador.

Por eso, el valor de una propiedad no depende únicamente de sus metros cuadrados construidos.

También depende de la seguridad jurídica y documental que respalda esos metros cuadrados.

Antes de comprar o vender, revise la situación jurídica

Una operación inmobiliaria segura requiere analizar el inmueble antes de comprometerse.

Si existe una construcción sobre terreno ajeno, una discrepancia entre propietario y ocupante, una edificación no regularizada o cualquier otra situación que genere dudas sobre la titularidad, es recomendable detener la operación y realizar una revisión legal y registral.

En G&S Servicios Inmobiliarios consideramos que una propiedad debe estar correctamente analizada antes de llegar a la negociación.

Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.

Porque vender o comprar un inmueble no consiste solamente en encontrar un precio.

También significa saber exactamente qué se está comprando, qué se está vendiendo y qué derechos respaldan la operación.

Nota: Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoría legal. La situación de una construcción realizada sobre terreno ajeno debe analizarse según los hechos, títulos y documentos específicos del caso.