Comprar un inmueble suele significar adquirir la propiedad de un predio determinado. Pero no todas las operaciones inmobiliarias funcionan de esa manera.

En algunos casos, una persona vende o compra acciones y derechos sobre un inmueble, una situación que generalmente se presenta cuando existe copropiedad y el predio todavía no ha sido dividido e independizado en partes de propiedad exclusiva.

Esta modalidad puede ser válida, pero requiere especial cuidado porque existe una diferencia fundamental entre ser propietario de una cuota ideal y ser propietario exclusivo de una parte física determinada del inmueble.

Entender esta diferencia es fundamental antes de comprar o vender.

¿Qué es la copropiedad de un inmueble?

Existe copropiedad cuando un mismo bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

Por ejemplo, un inmueble puede pertenecer a cuatro personas en diferentes porcentajes:

• Copropietario A: 40 %
• Copropietario B: 30 %
• Copropietario C: 20 %
• Copropietario D: 10 %

Estos porcentajes representan cuotas ideales sobre el inmueble, no necesariamente espacios físicos determinados.

Mientras exista la copropiedad sin una división y adjudicación que determine partes exclusivas, ninguno de los copropietarios puede afirmar, por el solo hecho de tener un determinado porcentaje, que una habitación, un patio, un piso o un sector específico del predio le pertenece exclusivamente.

SUNARP también reconoce esta naturaleza de la copropiedad: cada condómino tiene una fracción ideal del bien común, que puede concretarse en una porción material cuando se produzca la división correspondiente.

¿Cómo puede originarse una copropiedad?

La copropiedad puede aparecer por diferentes circunstancias.

Entre las más frecuentes se encuentran:

• herencias y sucesiones;
• testamentos;
• sucesiones intestadas;
• anticipos de legítima;
• donaciones;
• adquisiciones realizadas conjuntamente por varias personas;
• transferencias posteriores de cuotas ideales.

Por ejemplo, cuando una persona fallece y varios herederos adquieren derechos sobre un inmueble, pueden convertirse en copropietarios del mismo predio.

A partir de ese momento, cada uno puede tener una cuota ideal sobre el bien.

¿Qué significa comprar acciones y derechos?

Cuando una persona compra acciones y derechos de un inmueble, adquiere una cuota ideal del derecho de propiedad que corresponde al vendedor.

Por ejemplo, si un copropietario tiene el 20 % de un inmueble y vende la totalidad de su cuota, el comprador adquiere ese 20 %.

Pero esto no significa automáticamente que el comprador sea propietario de un área física equivalente al 20 % del terreno.

Esta es probablemente la principal diferencia que debe entenderse antes de realizar este tipo de operación.

Un ejemplo sencillo

Supongamos un terreno de 1,000 m² que pertenece a dos copropietarios:

• A tiene 60 %
• B tiene 40 %

Si B vende sus acciones y derechos, el comprador adquiere el 40 % de la cuota ideal del inmueble.

No significa, por sí solo, que haya adquirido exactamente 400 m² ubicados en determinada zona del terreno.

Mientras no exista una división y adjudicación válida que determine qué parte material corresponde a cada propietario, la cuota continúa siendo ideal.

¿Un copropietario puede vender su cuota ideal sin autorización de los demás?

Sí.

El artículo 977 del Código Civil establece que cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los frutos que le correspondan, así como gravarla. La regla permite que el copropietario transfiera su cuota sin necesitar el consentimiento de los demás copropietarios.

SUNARP también contempla expresamente la inscripción de transferencias de cuotas ideales. En estos casos, el título debe indicar la cuota ideal respecto de la totalidad del predio.

Por tanto, no debe confundirse:

Vender una cuota ideal:
El copropietario dispone de su porcentaje de propiedad.

Vender una parte física determinada:
Implica atribuir exclusividad sobre una porción concreta del inmueble y requiere analizar si existe una división, adjudicación o régimen jurídico que permita sostener esa titularidad exclusiva.

Son situaciones diferentes.

¿Los demás copropietarios tienen que autorizar la venta?

Para la disposición de la cuota ideal propia, no se requiere la autorización de los demás copropietarios.

Sin embargo, existe una cuestión importante: el derecho de retracto.

El Código Civil reconoce al copropietario el derecho de retracto cuando se produce la venta a un tercero de una porción indivisa. Por eso, aunque la transferencia de la cuota ideal pueda realizarse sin autorización previa de los demás, la operación no debe analizarse ignorando las consecuencias que puede producir el retracto.

Este punto es especialmente importante para quien compra acciones y derechos a una persona que no es familiar, ni otro copropietario, porque debe conocer las consecuencias jurídicas de la operación.

¿Puedo comprar el 50 % y escoger qué parte del inmueble utilizar?

No necesariamente.

Este es uno de los principales riesgos de este tipo de operaciones.

Comprar el 50 % de un inmueble no significa automáticamente ser dueño exclusivo de la mitad izquierda, de la mitad posterior, de un piso determinado o de una cantidad específica de metros cuadrados.

La cuota ideal representa una participación en el derecho de propiedad sobre el bien común.

Si los copropietarios tienen acuerdos sobre el uso de determinados espacios, estos deben analizarse cuidadosamente, porque un acuerdo de uso no es necesariamente equivalente a una independización o adjudicación de propiedad exclusiva.

Por eso, antes de comprar acciones y derechos, no basta con preguntar:

“¿Qué porcentaje estoy comprando?”

También es necesario preguntar:

“¿Qué derecho concreto estoy adquiriendo y cuál es la situación física, registral y jurídica del inmueble?”

¿Qué ocurre si cada copropietario ocupa una parte del inmueble?

Es posible que, en la práctica, los copropietarios hayan distribuido el uso del inmueble.

Por ejemplo:

• uno utiliza el primer piso;
• otro utiliza el segundo;
• otro ocupa una determinada área;
• otro tiene un espacio destinado a negocio.

Pero la ocupación física no convierte automáticamente esa parte en propiedad exclusiva.

Mientras exista una situación de copropiedad, la cuota ideal y la ocupación material son conceptos diferentes.

Si posteriormente se pretende vender, independizar o formalizar esas áreas, será necesario analizar la situación jurídica, física, municipal y registral del inmueble.

¿Cómo puede terminar la copropiedad?

Una de las alternativas es realizar una división y partición, mediante la cual se busca poner fin a la situación de copropiedad y adjudicar a cada copropietario la parte que corresponda, siempre que jurídicamente y físicamente sea posible.

SUNARP señala que para la inscripción de una división, partición y adjudicación se requiere, entre otros documentos, la escritura pública correspondiente con intervención de los copropietarios con dominio inscrito.

Pero no todo inmueble puede simplemente dividirse en función de los porcentajes existentes.

Pueden intervenir factores como:

• área mínima;
• parámetros urbanísticos;
• accesos;
• frente;
• zonificación;
• características físicas;
• existencia de edificaciones;
• normativa municipal;
• situación registral;
• posibles cargas y gravámenes.

Por eso, antes de prometer una futura independización, es indispensable verificar si realmente resulta viable.

¿Qué debe revisar quien quiere comprar acciones y derechos?

Una compra de acciones y derechos merece una revisión particularmente cuidadosa.

Como mínimo, conviene analizar:

1. La partida registral

Debe verificarse quiénes son los titulares, qué porcentajes corresponden a cada uno y si existen cargas, gravámenes, embargos u otras situaciones registrales.

2. El derecho que realmente tiene el vendedor

No basta con que alguien manifieste ser copropietario.

Debe comprobarse que su derecho esté debidamente sustentado y que tenga capacidad para disponer de la cuota que pretende transferir.

3. El porcentaje que se está comprando

El contrato debe identificar claramente la cuota ideal objeto de transferencia.

SUNARP establece expresamente que, en las transferencias de cuotas ideales, debe indicarse la participación respecto de la totalidad del predio.

4. La situación física del inmueble

Debe verificarse cómo se encuentra ocupado y construido realmente el predio.

Una situación física diferente de la información registral puede generar contingencias adicionales.

5. Los acuerdos entre copropietarios

Si existen acuerdos sobre uso, administración, construcción o distribución física, deben revisarse antes de comprar.

6. La posibilidad de una futura división o independización

Si el comprador adquiere acciones y derechos pensando que posteriormente podrá obtener una parte física determinada, esa expectativa debe verificarse previamente.

No debería asumirse que la independización será automáticamente posible.

7. Las construcciones existentes

Debe determinarse quién las realizó, bajo qué condiciones y cuál es su situación municipal y registral.

Una construcción sobre un inmueble en copropiedad puede generar problemas adicionales si no está debidamente formalizada.

¿Cuáles son los principales riesgos de comprar acciones y derechos?

Comprar una cuota ideal no es necesariamente una mala decisión.

Puede existir una oportunidad cuando el precio, la situación jurídica, la ubicación y la estrategia de salida están correctamente analizados.

Pero también existen riesgos.

Entre ellos:

• desconocer qué parte física podrá corresponder en una futura partición;
• conflictos entre copropietarios;
• dificultades para llegar a acuerdos;
• construcciones no regularizadas;
• diferencias entre realidad física y registro;
• cargas o gravámenes;
• dificultades para vender posteriormente la cuota;
• expectativas equivocadas sobre una futura independización;
• problemas relacionados con el uso del inmueble;
• eventual ejercicio del derecho de retracto.

Por eso, una cuota ideal no debería evaluarse únicamente por su precio.

¿Comprar acciones y derechos puede ser una oportunidad?

Sí, pero debe analizarse como una operación diferente de la compra de un inmueble independizado.

Un precio aparentemente atractivo puede tener una explicación.

La pregunta correcta no es solamente:

“¿Cuánto cuesta el metro cuadrado?”

También debemos preguntarnos:

¿Qué estoy comprando realmente?

¿Qué derechos puedo ejercer?

¿Qué posibilidades existen de dividir o independizar?

¿Qué riesgos tiene la copropiedad?

¿Cómo podría salir de la inversión en el futuro?

Una inversión puede parecer barata y, sin embargo, resultar complicada de vender posteriormente si la situación de copropiedad genera conflictos o incertidumbre.

¿Qué debería hacer antes de comprar o vender?

Las operaciones sobre acciones y derechos requieren una revisión integral.

Antes de firmar, conviene revisar:

Registro: titularidad, porcentajes, cargas y gravámenes.

Legal: capacidad de los vendedores, antecedentes y derechos involucrados.

Físico: área, distribución, ocupación y construcciones existentes.

Municipal: zonificación, parámetros y situación de las edificaciones.

Comercial: precio, demanda y posibilidad de una futura venta.

Estratégico: qué objetivo persigue el comprador y cuál será su posible salida.

Una revisión previa puede revelar problemas que no son evidentes durante una visita al inmueble.

Acciones y derechos no significa una parte física del inmueble

Esta es la idea principal que debe quedar clara:

Cuando compras acciones y derechos, compras una cuota ideal sobre el inmueble, no necesariamente una parte física determinada del predio.

La diferencia puede parecer pequeña en el papel, pero puede ser determinante cuando aparecen conflictos, se pretende construir, dividir, independizar o vender posteriormente.

Por eso, estas operaciones no deberían analizarse únicamente desde el precio.

Deben analizarse desde la propiedad, el registro, la situación física, la viabilidad jurídica y el objetivo de la operación.

En G&S Servicios Inmobiliarios consideramos que una decisión inmobiliaria debe analizarse antes de convertirse en un problema.

Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.

Porque comprar o vender un inmueble no consiste solamente en acordar un precio.

Consiste en entender exactamente qué se está adquiriendo, qué riesgos existen y qué posibilidades reales tiene la operación.