En el ámbito inmobiliario peruano existe una creencia muy extendida: que una persona se convierte en propietaria de un inmueble únicamente cuando obtiene la resolución de prescripción adquisitiva o cuando inscribe su derecho en la SUNARP. Sin embargo, la legislación peruana, la doctrina registral y el criterio de la SUNAT establecen una realidad jurídica distinta.

Comprender esta diferencia no solo fortalece la seguridad jurídica de un inmueble, sino que también puede generar importantes efectos tributarios al momento de su venta.

La prescripción adquisitiva: un modo legal de adquirir la propiedad

El artículo 950 del Código Civil reconoce que la propiedad puede adquirirse mediante prescripción adquisitiva de dominio, siempre que la posesión haya sido:

• Continua.
• Pacífica.
• Pública.
• Ejercida como propietario.

Además, la norma establece dos plazos:

• 10 años, cuando no existe justo título.
• 5 años, cuando existe justo título y buena fe.

Esto significa que el derecho de propiedad no nace con la resolución, sino con el cumplimiento de los requisitos legales y el transcurso del tiempo previsto por la ley.

La resolución solo reconoce un derecho ya existente

Uno de los aspectos más importantes es comprender la naturaleza jurídica de la resolución que declara la prescripción adquisitiva.

El artículo 952 del Código Civil dispone que dicha resolución es declarativa, es decir, reconoce oficialmente un derecho que ya había sido adquirido con anterioridad.

En consecuencia:

• La resolución no crea la propiedad.
• La inscripción en SUNARP no constituye el derecho.
• Ambos actos únicamente otorgan publicidad y seguridad jurídica frente a terceros.

En otras palabras, el propietario ya había adquirido el inmueble desde que cumplió los requisitos exigidos por la ley.

¿Qué dice la normativa registral?

La Ley N.º 27333, que regula el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva, faculta al notario a declarar este derecho tomando como referencia la verdadera fecha de inicio de la posesión acreditada.

Asimismo, la Resolución N.º 164-2014-SUNARP/SN reafirma que la inscripción registral confirma un derecho previamente adquirido, pero no modifica la fecha en que dicho derecho nació.

Este criterio resulta fundamental para comprender los efectos civiles y registrales de la prescripción adquisitiva.

El criterio de SUNAT y del Tribunal Fiscal

El aspecto más relevante para muchos propietarios aparece en materia tributaria.

El Informe N.º 104-2015-SUNAT/5D0000 establece expresamente que, cuando un inmueble ha sido adquirido mediante prescripción adquisitiva, la fecha de adquisición corresponde al inicio de la posesión que dio origen a la prescripción, y no a la fecha de la resolución ni a la inscripción registral.

Este criterio ha sido respaldado por la jurisprudencia del Tribunal Fiscal, que también reconoce que la inscripción en SUNARP tiene carácter formal y declarativo.

¿Por qué esta diferencia puede ser tan importante?

La fecha real de adquisición puede tener efectos determinantes en el tratamiento tributario de la venta del inmueble.

Cuando la posesión que originó la prescripción se consolidó antes del 1 de enero de 2004, es posible que la posterior transferencia del inmueble no se encuentre gravada con el Impuesto a la Renta, siempre que se cumplan las condiciones previstas por la legislación tributaria vigente.

Por ello, limitar el análisis únicamente a la fecha de inscripción registral puede conducir a conclusiones equivocadas y generar un pago de impuestos que quizá no corresponda.

La importancia de una adecuada asesoría legal e inmobiliaria

Cada proceso de prescripción adquisitiva posee características particulares.

Antes de vender un inmueble es indispensable revisar:

• La fecha real de inicio de la posesión.
• Las pruebas que acreditan dicha posesión.
• La resolución de prescripción.
• La inscripción registral.
• Los efectos civiles y tributarios aplicables al caso concreto.

Un análisis integral permite brindar seguridad jurídica al propietario y evitar contingencias legales o fiscales.

Conclusión

La prescripción adquisitiva demuestra que la propiedad no siempre nace con una inscripción registral, sino con el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley. Tanto el Código Civil como la normativa registral y el criterio de SUNAT reconocen que el derecho puede haberse adquirido muchos años antes de su formalización.

En materia patrimonial, comprender esta diferencia resulta esencial para proteger los derechos del propietario, planificar correctamente una transferencia y determinar el verdadero tratamiento tributario aplicable.

Porque la mejor decisión inmobiliaria siempre comienza con una correcta interpretación de la ley.