Reserva de dominio desde la perspectiva inmobiliaria

Desde el enfoque inmobiliario, la reserva de dominio es un pacto utilizado principalmente en la compraventa de bienes muebles financiados, en el que el vendedor mantiene la propiedad del bien hasta que el comprador pague la totalidad del precio. Sin embargo, en el sector inmobiliario peruano no se emplea este mecanismo para las compraventas de bienes inmuebles, porque la ley establece que la garantía adecuada para las ventas a crédito de inmuebles es la hipoteca.

En una operación inmobiliaria con financiamiento - por ejemplo, la adquisición de una vivienda mediante un banco -, la propiedad se transfiere al comprador desde el inicio, pero el inmueble queda afectado con una hipoteca que garantiza el pago del crédito. Es decir, en lugar de que el vendedor conserve la propiedad (como ocurre en la reserva de dominio), en el sector inmobiliario se prefiere una garantía real que recae sobre el mismo inmueble adquirido.

Por ello, desde la perspectiva del mercado inmobiliario, la reserva de dominio sirve como figura comparativa para explicar que, en bienes raíces, la seguridad del pago no proviene de mantener la propiedad en manos del vendedor, sino de afectar el inmueble con una hipoteca hasta que se cancele la deuda.

En resumen:

• En inmuebles, no se usa reserva de dominio, porque existe la hipoteca como garantía legal y eficiente.

• La propiedad del inmueble sí se transfiere al comprador desde el inicio.

• La garantía del pago se asegura afectando el bien mediante hipoteca, no reteniendo la titularidad.

• La reserva de dominio queda restringida al ámbito de bienes muebles, donde no existe una garantía equivalente a la hipoteca.