El sector inmobiliario como activo de inversión introduce diversidad en los portafolios. Sin embargo, hay ciclos que necesitan ser entendidos y analizados antes de ingresar al negocio. ¿Qué consideraciones deben tomarse en cuenta?

 

Invertir en bienes raíces es una de las mejores opciones para diversificar portafolios. En la actual coyuntura económica internacional, en la que los retornos son bajos, existe un riesgo de que se generen fuertes presiones inflacionarias por la masiva emisión de dinero como producto de años de políticas económicas expansivas en las economías avanzadas. De darse un repunte en la inflación global, que erosiona el poder de compra de las personas, el sector inmobiliario retomará su atractivo.

 

Ello debido a su capacidad de cobertura frente a la inflación y su potencial para aumentar de valor en el tiempo. Los bienes raíces como activos de inversión ayudan a reducir la volatilidad de los portafolios e introducen diversidad. Como activo subyacente, los bienes raíces rara vez pierden valor en el tiempo —sólo en casos extremos, como en la reciente crisis financiera del 2008—. Por su parte, los inmuebles tienden a incrementar su valor, incluso más si el país está en un período de crecimiento tan activo como el Perú.

También cuentan con la ventaja de adaptarse fácilmente al perfil del inversionista, pues existe una amplia variedad en la oferta. Para invertir en bienes raíces, se puede ingresar al mercado utilizando diferentes modelos de negocio. Se puede invertir en flujos (alquileres) y en plusvalía (aumento en el valor del terreno) o desarrollar un activo (construir un edificio para luego venderlo). Todos éstos son distintos negocios y, por lo tanto, tienen distintos riesgos.

En este mercado hay ciclos que necesitan ser entendidos y analizados antes de ingresar en el negocio. Debe comenzar por averiguar cuántos metros cuadrados están entrando al mercado, cuántos metros cuadrados se están produciendo, cuántos metros cuadrados se están absorbiendo, cuál es el nivel de vacancia (la diferencia entre el stock y la desocupación) y muchas otras variables.

 

Todo esto necesita ser medido para saber qué posición tomar, entender la tendencia para definir cuándo es el mejor momento para ingresar. Actualmente se percibe cierta desacelerazión en el mercado inmobiliario peruano. Pero ésta se da tan sólo en ciertos segmentos y ciudades. Por ejemplo, la venta de viviendas nuevas en Lima durante el 2013 cayó 34%, de acuerdo a las cifras de APOYO Consultoría. Sin embargo, el potencial de crecimiento que aún queda es enorme, pues la economía del país continúa sólida, y a pesar de las menores tasas de creciemiento del PBI, se sigue creciendo.

El desarrollo del segmento inmobiliario en la capital no está creciendo a las tasas que se vieron durante los últimos años, pero quedan nuevas áreas por explorar, como por ejemplo el desarrollo periférico en las principales provincias. “Al buscar una propiedad para invertir como un activo de inversión no debes fijarte en el precio, debes hacer un análisis de valor”, comenta al respecto Éric Rey de Castro, presidente del Fondo de Inversión en Bienes Raíces (Fibra).

 

Además, “debes comprar cuando el precio está por debajo del valor“, añade. El punto está en saber hacer este análisis de valor. El análisis de valor está ligado a la capacidad de hacer negocio que tiene la ubicación elegida para ser comprada. En el mundo inmobiliario, este concepto es conocido como highest best use, un estudio que determina el uso que rentabiliza mejor esa ubicación. Entre las variables por estudiar, define qué altura, densidad, producto, capacidad, calidad de acabados, precio, competencia, stock de mercado, absorción, vacancia, etc.

También es muy importante tener en cuenta la permisibilidad legal del inmueble. Con todas estas variables evaluadas, se hace un estudio que lleva a entender el valor del inmueble, para posteriormente tomar la decisión de compra o no. “La decisión debe estar siempre fundada en el valor, nunca en el precio”, concluye Rey de Castro.

Comprar una oficina para alquilar es una excelente manera de no sólo diversificar su portafolio, sino también de obtener altas rentabilidades con bajo riesgo. Sin embargo, existen una serie de consideraciones que debe tener en cuenta para escoger qué oficina comprar. “No todos los edificios son aptos para comprar y alquilar”, explica Giancarlo Malatesta, director gerente de Binswanger Perú.

Malatesta dice que al buscar oficinas para comprar debe buscarse edificios con pocos usuarios finales, pues, al tener muchos usuarios finales, la competencia terminaría por reducir al mínimo sus ganancias. Sin embargo, en un edificio con pocos usuarios finales —de preferencia que el edificio esté ocupado por unas pocas grandes empresas— no competirán directamente con usted y, además, en el largo plazo, ayudarán a mantener el edificio bien cuidado, factor que le conviene considerablemente, pues un producto que luce descuidado pierde valor.

 

Para efectos de ahorro de riesgo en el corto plazo, lo óptimo sería comprar una oficina que ya esté alquilada, es decir, comprarla con un inquilino que ya la esté utilizando. El negocio de las oficinas brinda seguridad en el tiempo a su portafolio. Es un segmento expuesto a pocos daños, comúnmente las oficinas se entregan en color gris y es el inquilino quien la equipa a su medida, lo que lo deja menos motivado a incumplir el contrato o dejar de pagar puntualmente.

Otra ventaja es que los contratos en este mercado son de mediano a largo plazo, típicamente de entre 5 y 10 años, con lo que se reducen los riesgos de exposición a renovaciones, periodos de vacancia, comisiones, entre otros. Además, en comparación con la renta de viviendas, por ejemplo, las oficinas tienen menor exposición a malos créditos y mayores medidas coercitivas. Por ejemplo, en caso de que el inquilino no pague, se le puede cortar la luz desde la subestación del edificio. En la otra cara de la moneda, la principal desventaja de las oficinas son los volúmenes. Para ingresar en este negocio, es considerado seguro tener una oficina a partir de 250 m2. Porque en el formato de 50-60 m2. los inquilinos son profesionales independientes o empresas recién formadas, lo que implica un mayor riesgo. En cambio, en el formato de 250 m2. a más, son empresas consolidadas, que reducen significativamente los riesgos del negocio.

 

No obstante, el mercado corporativo de Lima ha registrado periodos de sobreoferta; esto se debe a que es un negocio cíclico. Sin embargo, en el largo plazo, el mercado siempre termina equilibrándose. Para Malatesta, los terrenos destinados tanto al comercio como para uso industrial también son oportunidades de negocio atractivas para quien quiere renta y algo de exposición a plusvalía. Las tasas de retorno son muy parecidas, alrededor de 10% o más, también dependiendo de la ubicación elegida. El rango de retornos va entre 10% y 15%.

“Es una inversión muy segura, respaldada por ladrillo. Es tangible. Tu riesgo es el inquilino”, concluye. Teniendo activos inmobiliarios como inversión para obtener rentas, ya sea en el sector de oficinas, comercio o terrenos industriales, uno está expuesto a riesgos similares. Tener como inquilino a una multinacional tanto en el terreno industrial para que lo utilice como almacén, en oficinas para que maneje sus operaciones o en un local comercial para su atención al público, genera el mismo riesgo, una empresa consolidada no tiene incentivos y es muy poco probable que incurra en faltas de pago.

 

Si tiene dinero para invertir en el largo plazo, una opción muy atractiva y poco explotada hasta el momento –dadas las condiciones industriales actuales– es comprar un lote en un parque industrial de los que se están formando en los alrededores de Lima. En estos se apuesta por el aumento en el valor del terreno en el tiempo, y además si lo implementa colocándole una losa y una nave, puede obtener una renta mientras espera que el valor de éste se incremente.

El diario US News responde a esta pregunta de la manera menos imaginable pero con más lógica posible. ¿Cuándo comprar bienes raíces?

Cuando son baratos. Los inmuebles son baratos cuando baja la demanda, y la demanda baja cuando la economía está debilitada. Además, una economía débil normalmente viene acompañada de tasas de interés bajas, y como se dice al principio de este artículo, los bienes raíces generalmente incrementan su valor cuando la inflación comienza a aparecer.

 

En el caso del Perú, la economía aún crece a tasas altas y, además, cuenta con una tasa de interés de 3.75%, que le permite mantener su inflación dentro del rango meta. No obstante, la demanda inmobiliaria y las velocidades de venta han bajado de manera drástica, debido básicamente al recrudecimiento de los créditos hipotecarios como consecuencia de un aumento en los requerimientos para este tipo de créditos por parte de los bancos.

 

En cuanto al precio de los inmuebles, el pico del boo, inmobiliario ya pasó, y estos han iniciado una tendencia a la baja , así que esté preparado, quizás los años venideros sean un buen momento para invertir en este negocio.