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El Análisis Comparativo de Mercado es una herramienta para conocer las propiedades que actualmente se ofrecen en el mercado y de qué forma compiten con la que nos interesa vender. Aunque su principal componente es el precio al que se sugiere vender la propiedad, también se compone de un análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas) y el mix de acciones que se planifican para alcanzar la venta.
¿Por qué es importante contar con un ACM?
Es una realidad que el mercado inmobiliario actual se conoce a través de los portales web, donde todo comprador cuenta con la información de precios suficiente para el análisis de sus opciones de compra.
Para que la propiedad que ud intenta vender sea atractiva, debe posicionarse en un precio competitivo desde el inicio, y una de las formas más efectivas de conocer un precio razonable de su propiedad es realizar un ACM de la mano de un profesional especializado.
¿Para qué necesito a un profesional?
Los agentes inmobiliarios analizamos decenas de propiedades cada mes, conocemos aquellas que llevan años en el mercado y aquellas recién llegadas. Un agente no solo dispone de la información pública disponible, también cuenta con los registros de ventas recientes, una red de colegas y operadores del sector inmobiliario que le proveen información actualizada.
Al estar desprendido del valor afectivo que puedes tener por tu hogar, un profesional dotará tu análisis de la objetividad que necesitas para que la venta de tu inmueble sea en el mejor precio posible, dentro del menor tiempo posible y en las mejores condiciones.
¿Cómo se realiza un ACM?
En primer lugar, debemos identificar las variables de comparación que los interesados en nuestra propiedad podrían evaluar.
Existen variables comunes a todas las propiedades y otras especificas según el tipo de propiedad. Por ejemplo:
VARIABLES COMUNES
- Ubicación
- Superficie Construida
- Antigüedad
- Calidad constructiva
- Estado de conservación
- Cantidad de Ambientes
- Cantidad de Dormitorios
- Cantidad de baños
- Cercanía de servicios (transporte, educación, supermercados, etc)
- Impuestos (Contribución inmobiliaria, Impuesto de Primaria, Tributos Municipales)
- Seguridad
- Garajes
- Calefacción
VARIABLES ESPECÍFICAS EN CASAS
- Superficie total del padrón
- Superficie libre
- Retiros
- Parámetros y Alturas autorizadas
- Seguridad y estado de muros perimetrales
- Barbacoa
- Piscina
VARIABLES ESPECÍFICAS APARTAMENTOS
- Gastos Comunes
- Cantidad de Ascensores
- Portería
- Balcones / Terrazas
- Ubicación en el edificio (n° de piso, frente, contrafrente, lateral)
- Amenities
- Boxes
Una vez que definidos los indicadores de comparación, recurrimos al menos a 2 fuentes de información para encontrar propiedades comparables con la nuestra:
1) Los portales inmobiliarios. Nos permitirán conocer la oferta de inmuebles con características similares al nuestro.
2) Los registros de ventas recientes. Nos permitirán conocer el precio que la demanda está dispuesta a pagar y la cantidad de operaciones con inmuebles similares al nuestro, cerradas en el último tiempo.
¿Qué hago si el precio que me dicen no es el que yo esperaba?
Si el resultado del ACM no se ajusta a tus expectativas, es posible que no sea tu momento para decidir vender la propiedad. Lo cierto, es que no podrás ajustar la realidad a tus expectativas. Puedes esperar un momento más adecuado para ti o adaptar tus objetivos a la realidad. Enfócate en obtener el mejor trato posible dentro de las condiciones actuales. Tomar una postura intransigente de vender únicamente en un precio deseado por ti solo te alejará cada vez más de concretar la venta.
¿Cuándo es importante realizar un ACM?
Sin dudas lo ideal es realizar un ACM antes de tomar la decisión de poner en venta la propiedad. Es una herramienta muy poderosa para determinar las condiciones actuales del mercado.
Lo más importante es entender que un ACM, no es un dictamen. Se trata de una evaluación objetiva en un momento determinado. Por esta razón, cuando la venta de la propiedad se extiende en el tiempo, recomiendo revisar tu ACM, revisar si tus competidores vendieron sus propiedades o si han modificado sus precios. Aferrarse a una idea de precio sin verificar periódicamente que aún te encuentres competitivo dentro del mercado es como navegar a ciegas.
¿Cómo elijo un profesional que me asesore?
Solicita un ACM al menos a 3 inmobiliarias. Verifica como se llegó al valor propuesto y porque te lo sugieren como el indicado.
Como decía anteriormente, no solo el precio compone un ACM. Solicita que te expliquen las acciones que se desarrollaran para vender tu propiedad, cuál será la estrategia de marketing, si compartirá la información y comisiones con otras inmobiliarias y que seguimiento podrás tener sobre los resultados.
