El acto jurídico o negocio jurídico (el contrato)

El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir
relaciones jurídicas. Para que el acto jurídico tenga validez se requiere que existan ciertos elementos, entre ellos: el fin lícito, tal como lo prescribe el art. 140 del Código Civil Peruano.

Causales de Nulidad del acto jurídico (contrato de compra venta de una vivienda)

Las causales de nulidad del acto jurídico, art. 219 del Código Civil Peruano, son varias, nos enfocaremos cuando su fin sea ílicito, 

Nulidad del acto jurídico

Por lo tanto, de acuerdo al art. 219 inciso 4 del Código Civil Peruano, es nulo el acto jurídico cuando su fin sea ilícito. Es decir, si la celebración de un contrato tiene fines o motivos ílicitos, entonces, el acto jurídico o negocio jurídico será nulo por la ausencia de un elemento estructural en su formación.

En este artículo, nos referimos esencialmente a la nulidad de la compra venta de una vivienda. Es así, que es importante mencionar, que en el Perú, rige el Principio de Fe Pública Registral, art. 2014 del Código Civil y el art. VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.

Registro de la Propiedad

De esta manera, el Registro de la Propiedad Inmueble debe brindar seguridad jurídica, a através de la publicidad sobre los actos que se inscriben, a fin de conocer de manera exacta y con certeza quién es el vendedor, si la propiedad tiene cargas o gravámenes, si la persona que figura en el registro tiene las facultades necesarias para venderlo, todo con el propósito de garantizar que la adquisición del bien sea válida.

La buena fe del tercero

Por otro lado, el art. 2014 del Código Civil Peruano, establece la buena fe del tercero que se entiende no conocía la exactitud del registro y que adquirió y obró de buena fe, es decir, se entendería, que el sujeto desconocía que un determinado bien inmueble estaba afectado por razones de nulidad, rescisión o resolución y que éstas no aparecían en el registro.

A continuación, un ejemplo:

En 1990, una constructora vende un departamento en San Isidro, a favor de Juan y Cecilia. La compraventa del inmueble se inscribe en los Registros Públicos

Luego en el año 2016, la misma constructora, vende la misma vivienda a Rosa y Arturo, cuando esta propiedad ya no le pertenecía a la constructora.

Con respecto a la venta de bien ajeno es importante mencionar que existen dos claras diferencias:

Cuando el vendedor comunica al comprador que se trata de un bien ajeno, es lícito y exige la obligación del vendedor de realizar la transferencia del bien a favor del comprador, tal como lo estipula el art. 1537 del Código Civil Peruano.

Cuando se vende un bien como propio cuando es ajeno, en este caso, el acto jurídico es inválido e ineficaz, ya que no puede existir voluntad de disposición, sobre el derecho de otro sujeto, tal como lo establece el art. 1409 inc. 2 del Código Civil Peruano y el art. 197 inc. 4 del Código Penal.

En el ejemplo mencionado, Rosa y Arturo, podrían haber comprado la vivienda de buena fe, sin embargo, esto no sucedió. Tendrían que haber desconocido la exactitud de los datos de la Partida Registral, las características de la vivienda, la fecha de la presunta venta, quien tenía posesión de la casa y especialmente el precio de venta que era de diez mil dólares, que resulta irisorio, teniendo en cuenta que se trata de una propiedad de ciento diez metros cuadrados y duplex.

Por lo tanto, si la celebración de un contrato tiene fines o motivos ílicitos, entonces, el acto jurídico o negocio jurídico será nulo por la ausencia de un elemento estructural en su formación.