Las Ganancias de Capital obtenidas de la venta de inmuebles realizada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal están comprendidas dentro de la Renta de Segunda Categoría, Pero en el caso de la habitualidad, el tratamiento para esta, sería Renta de Tercera Categoría.

Habitualidad en la enajenación de Inmuebles.

Se presumirá que existe habitualidad en la venta de inmuebles efectuada por una persona natural, a partir de la tercera venta, inclusive, y que se haya producido dentro del ejercicio gravable.

No se computará para los efectos de la determinación de la habitualidad la enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que el vendedor haya sido o sea, al momento de la venta, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren ubicados en una misma edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado por el Título III de la Ley núm. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

Esto se aplicará aun cuando los inmuebles se venden por separado, a uno o varios compradores e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto no se venda.

La condición de habitualidad deberá verificarse en cada ejercicio gravable.

Alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en alguno de ellos se adquiriera nuevamente esa misma condición, ésta se extenderá por los dos (2) ejercicios siguientes.

En ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para los efectos de este artículo:

1. Las transferencias fiduciarias que no constituyen ventas.

2. Las ventas de inmuebles efectuadas a través de Fondos de Inversión y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones.

3. La venta de bienes adquiridos por causa de muerte.

4. La venta de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal." Si se realiza la venta de un bien adquirido después del 01.01.2004, la renta que obtenga producto de dicha transferencia de propiedad calificará como una de segunda categoría, en cuyo caso la tasa efectiva aplicable es del 5% sobre el costo computable.

5. Si las ventas se realizan de manera habitual, la renta que se obtenga por la transferencia de bienes inmuebles calificará como una renta de tercera categoría, con una tasa aplicable del 30% sobre las utilidades.

Sin embargo para cuando el contribuyente es propietario de tres Unidades Inmobiliarias en un mismo edificio como son Departamento, Cochera y Depósito, la Ley de Impuesto a la Renta (habitualidad) y la definición de casa-habitación, solo estaría exonerada del Impuesto a la Renta, el departamento. Esa condición solo alcanza al departamento. Por eso, cuando el contrato comprende, además, estacionamiento y depósito, el tributo se aplica respecto de estos últimos.

La única condición para que la cochera y el depósito no se encuentren afectos al impuesto a la renta, es que el costo computable ó las ganancias de capital de estas Unidades sean CERO.

Este negocio jurídico que comprende tres Unidades Inmobiliarias debería ser considerada como una sola venta, a pesar que legalmente estamos frente a varias propiedades independientes es decir, el propietario de la casa-habitación (departamento) usa dos unidades inmobiliarias complementarias a su vivienda y por lo tanto deberían de reputarse como parte inherente a esta, tomado todas ellas como un solo conjunto, dando al todo la calidad de casa-habitación y de esta manera, no habría lugar a renta gravable por la transferencia de esos predios y se respetaría el espíritu de la norma de la habitualidad descrita anteriormente.