Comprar lotes en el mercado frío. ¿Es una buena inversión?

Las principales ciudades o capitales de los países son denominados mercados calientes. Esto se da porque el mercado ya ha alcanzado la madurez de precios y el crecimiento se da de forma más lenta casi igual a la inflación del mercado.

Una característica común de los mercados calientes es que los precios son bastante altos en comparación a otras ciudades y dentro se concentra todo el desarrollo económico y político de la zona.

Sin embargo las zonas que se encuentran alrededor de estos mercados calientes tienen una tendencia de crecimiento mucho mayor, denominamos a estas zonas como secundarias. Luego las zonas terciarias y cuaternarias tienen un crecimiento a su vez mucho mayor a las zonas anteriores.

Por ejemplo, en una zona primaria o caliente se puede dar un crecimiento del 3% y en una zona secundaria un 5%, este efecto es a causa de la expansión y absorción del mercado. En las zonas más alejadas a los mercados calientes se puede dar incluso un crecimiento de hasta el 10% anual.

 

Esto explica cómo las ciudades que se encuentran alrededor de los mercados calientes tienen un crecimiento mucho más acelerado que la ciudad principal hasta que es completamente absorbido y pasa a formar parte del mercado principal.

En los mercados calientes tiene la tendencia a ser un mercado más estacionario más que expansivo, es decir ya no hay terrenos libres o si los hay son escasos y normalmente tienen un crecimiento vertical para compensar la deficiencia habitacional.

Precios

En los mercados más fríos o alejados como en un mercado cuaternario los precios tienen a duplicar su valor en un tiempo menor. Los precios son bastante más bajos que en el mercado principal pero como vemos en la siguiente gráfica en un mercado primario podría tardarse 33 años para duplicarse su valor sin embargo en un mercado frío podría tardar solamente 10 años.

Dependiendo de muchos factores como la economía, la política, etc. Al cabo de los 10 años ese mercado cuaternario podría formar parte del mercado terciario debido a la absorción y su crecimiento iría disminuyendo porcentualmente.

Alquiler

Así como en los precios de venta, los alquileres también son más altos en los mercados calientes y casi nulos en las zonas frías. Con los ingresos mensuales que se obtiene de la renta en las principales ciudades compensa la baja plusvalía de los bienes inmuebles.

¿Cómo invertir en zonas frías?

Ciertamente es imposible ver el futuro así que no hay ciencia cierta sobre cómo saber cuál va a ser la próxima zona de crecimiento aunque si se podría especular con nuevos proyectos que van a generar nuevos puestos de trabajos, nuevas carreteras, apertura de fábricas, etc. Pero no se puede saber con certeza hasta que esos proyectos se materialicen.

Para evitar especular se recomienda diversificar en varias zonas de posibles crecimientos. Como se muestra en la siguiente figura el riesgo se disminuye considerablemente con una buena distribución en varias zonas.

Normalmente no ocurre que el crecimiento sea en todas las direcciones al mismo tiempo, probablemente se traslade hacia alguna zona determinada en una primera instancia y luego hacia las demás. Suponiendo que la expansión se dé como se muestra en la siguiente imagen se puede obtener mejores rendimientos aún incluso cuando a otras zonas no les haya llegado el desarrollo. En el peor de los casos tiene un crecimiento igual a la inflación, es muy atípico que se pueda perder a largo plazo aunque se podría dar excepciones.

En el ejemplo vemos que tres de los dos terrenos duplicaron de valor en poco tiempo. En el mejor de los casos se puede llegar a triplicar e incluso cuadruplicar el valor pero no se pueden hacer ese tipo de suposiciones, sabemos que hay que ser bastante conservadores a la hora de analizar las inversiones. Pero si es una posibilidad.

Muchas personas prefieren invertir en mercados secundarios a la espera que el mercado principal lo absorba y poder venderlo al precio más alto. Para esta estrategia se requiere mayor capital y el riesgo es mucho menor.

Esta es una buena manera de iniciar a invertir en bienes raíces, sobre todo porque no se requiere demasiado capital para comprar en los mercados fríos y en la mayoría de los casos existen loteamientos que se ofrecen a cuotas. Aun con los intereses recargados ofrecen buenos rendimientos a largo plazo.

Fuente : Gustavo Silva