Factores fundamentales para hacer una inversión inmobiliaria exitosa

Para invertir en bienes inmuebles es fundamental conocer el mercado o asesorarse con especialistas.

Es común leer o escuchar que en bienes raíces las tres cosas mas importantes son “ubicación, ubicación, ubicación”. 

Sin embargo, en mi experiencia, desde la perspectiva de un inversionista, son más de uno los factores que influyen para hacer una inversión inmobiliaria exitosa. La ubicación, el precio, la zonificación* (uso de suelo), conocer la oferta y la demanda y, sobre todo, el timming (momento) son todos factores cruciales a la hora de invertir en el mundo inmobiliario y son factores que deben ser considerados, de manera simultanea, al momento de hacer la inversión, no por separado. 

OFERTA, DEMANDA Y PRECIO

En una economía libre, el precio de los bienes inmuebles es regulado por el mercado. Si la demanda sube y la oferta se mantiene igual o baja, el precio sube. Si la demanda baja y la oferta se mantiene igual o sube, el precio baja. Adicionalmente, el precio de un bien también va a variar dependiendo de sus características; de qué tipo de bien inmueble es, su ubicación, el uso de suelo*, si está urbanizado, sus regulaciones de construcción, el tipo de suelo*, etc etc. Por eso, cuando estamos pensando en invertir lo más recomendable es hacer un levantamiento, un avalúo, revisar que los papeles estén en regla, una inspección a la propiedad y revisar las normativas de construcción, como mínimo. Ya que de nada nos sirve comprar un bien inmueble, en una ubicación privilegiada, si, por ejemplo, la propiedad está sobre valuada. Pues esto significará que el activo no será muy líquido y si es un terreno, éste encarecerá el costo del proyecto, y por ende, pondrá en riesgo nuestra utilidad. 

UBICACIÓN

Uno de estos factores fundamentales, efectivamente, es la ubicación. Sin embargo, innumerables veces me he encontrado con que clientes, dueños de cadenas comerciales importantes, han comprado terrenos en ubicaciones sumamente demandadas y no han revisado su uso de suelo o lo han revisado y los compran con la esperanza de poder cambiar la zonificación y no lo han logrado o se han demorado demasiado. Comprar un terreno para un proyecto que ya quieres poner en marcha, sin revisar la zonificación o con la esperanza de cambiarla o de que cambie orgánicamente con el tiempo, aumenta, considerablemente, el riesgo de tu inversión. Adicionalmente, hay la probabilidad de que tome tanto tiempo que pierdas el climax geográfico del momento o que el costo financiero o el costo de oportunidad aumente tanto, que haga mínima tu utilidad o que inclusive genere pérdidas.

Si mis años de experiencia me han ensenado algo, es que la ubicación es crucial, pero el timming (el momento) lo es todo.

TIMING

EL mundo de los bienes raíces es cíclico. Con el tiempo, las urbes continúan creándose en nuevas zonas geográficas. Esto obliga a la creación de infraestructura; como carreteras, escuelas, iglesias, centros de negocios y zonas comerciales en estas nuevas áreas. Lo cual, a su vez, incrementa la plusvalía de las propiedades en el área. Saber identificar esta dinámica es importante para la toma de decisiones de un inversionista. En esta circunstancia, existen oportunidades interesantes en la compra de terrenos en la nueva urbe. Adicionalmente, cuando esto pasa, la ciudad se extiende y geográficamente, y de manera orgánica, se crean nuevos centros de negocios y comerciales, lo cual obliga a ciertas modificaciones de zonificación en estas áreas, que se vuelven también oportunidades interesantes de inversión si las logras anticipar. Así también, saber identificar esta dinámica te ayuda a identificar el momento correcto para vender. 

Pongamos un ejemplo; si eres de Guayaquil, sabrás que hace 40 anos las familias más prominentes de la ciudad vivían en el sur. Luego estas mismas familias migraron a Urdesa. Después, el lugar de lujo eran Los Ceibos y ahora el lugar más caro para vivir es Samborondón. Esto quiere decir que, si compraste en Urdesa, te fue bien si lo hiciste cuando aún el auge era el sur, o cuando recién su popularidad estaba de subida, pero sólo si vendiste antes de que la gente ya estuviera atrás de los ceibos. 

Si no lo hiciste, ahora toca esperar a que Urdesa siga cambiando su zonificación y talvez ese terreno residencial se convierta en comercial y así puedas aún sacarle la rentabilidad que pudiste haberle sacado de haber vendido años atrás. Y si no tienes la situación financiera para quedarte muchos años más con un bien poco o nada productivo, te tocará vender a la baja. Contrariamente a este caso, si eres inversionista y tienes la posibilidad de esperar un poco, puedes anticipar este cambio y comprar un terreno (a precio de residencial) en algún lugar que esté destinado a cambiar a comercial y hacer una utilidad interesante.  Esta dinámica se replica a través del tiempo en distintas zonas de una misma ciudad. 

El mercado inmobiliario tiene movimiento. Hoy, un departamento en el centro de nuestra ciudad no está muy demandado, pero eventualmente todas las ciudades vuelven a su centro. La pregunta, como dije antes, es ¿te puedes dar el lujo de comprar y esperar? O ¿te toca vender ahora y luego volver a comprar? 

Adicionalmente, el timming es fundamental porque es importante tanto para saber cual es el mejor momento para comprar, como para saber el mejor momento para vender. 

De hecho, para mi, la ganancia de una buena inversión inmobiliaria se hace cuando compras. El día en que se vende, la canjeas.

Los bienes raíces son un negocio a largo plazo, tienes que estar informado y requerir de capital. Pero para quien tiene el lujo de poder entrar en el juego, es uno de los negocios más rentables y menos riesgosos que hay.

*La zonificación (uso de suelo) puede ser residencial, comercial, industrial, agrícola o mixta.

*El tipo de suelo. El suelo debe prepararse dependiendo a la construcción que vayas a hacer sobre el terreno. Si el suelo no es bueno, la inversión puede elevar demasiado el costo. En caso de uso agrícola, el suelo debe ser apropiado para el tipo de cultivo que quieres sembrar

FUENTE : CLARE BONNARD